(三)某城市房管部門直管公房,產權證載用途為住宅,地處繁華商業區內,建筑面積為1 500㎡,占
更新時間：2025-07-13 05:47:03發布時間：2022-03-07 16:03:04
（三）
某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。
據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：
1．以商品住宅銷售均價為基礎估價；
2．以商業用途土地價格為基礎估價。
請問：
1．上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。
2．針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。
正確答案：1．若轉讓后允許改變用途，則以商業用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。（2分） 理由： 估價對象處于繁華商業區，根據最高最佳使用原則應以商業用途價格為基礎估價。或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。（4分） 2．估價技術路線：①選擇估價方法。②方法運用中的具體處理。③確定估價結果。