(二)2004年,某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行,租期5年,剩余部分統一招商和經營管
更新時間：2025-07-09 13:42:13發布時間：2022-03-05 15:01:16
(二)2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。
請問：
1．該商場周邊近期有較多權利性質相同的臨街鋪面正常交易的實例．可否選取其作為可比實例?為什么?
2．確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?
3．確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?
正確答案：1.不可取。 因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。 2.確定出租部分潛在毛收入時應注意： （１）租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計； （2）應考慮租賃保證金和押金的利息收入； （3）應考慮是否存在無形收益。 3.確定自營部分凈收益時應注意： （1）測算正常客觀的凈經營（營業）收入； （2）應扣除正常商業利潤。 或：要準確界定由商業房地產本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經營等非