估價對象為一宗10000m-的七通一平用地，i地使用權出讓時間為2006年3月1日。土地使用權出讓年限為50年．窖積率為5：根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中l(wèi)一3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000㎡(含獨立使用的車棚300㎡)．其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為15007元/㎡。工程子2006年9月1日開工。預計2008年9月1日建成。現(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格．有關資料如下：

l、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5．5％，買方需要繳納的契稅等相關稅費為售價的4%。

2、建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8％。

3、商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租．出租空置率及租金損失率共為10％，按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/㎡。運營費用率為24％。

4，商品住宅建成半年時可售出30％，平均價格為2700元/㎡；建成一年時可售出60％，平均價格為2800元/㎡；剩余的10％會在建成一年牛售出，平均價格為2900元/㎡，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3．5％。

5、房地產(chǎn)報酬率為8%，折現(xiàn)率為12％，貸款年利率為6％．銷售利潤率為20％，估價測算如下(節(jié)選)：

采用觀金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

解：

1、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

總建筑面積=10000× 5=50000(㎡）

住宅總面積=50000—9000=41000(㎡)

(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價直

每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1—空置等租金損失率)

=50×12×(1—10％)=540(元/㎡)

每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1—運營費用率)

=540×(1—24％)=410．40(元/㎡)

商鋪開發(fā)完成后的單價=410．40／8％×11—1／(1+8％)47]× 1/(1+8％)2.5

=4118．45(元/㎡)

商鋪開發(fā)完成后的總價=4118．45×9000=3706．61（萬元）

(2)住宅開發(fā)完成后的總價值=41 000×[30％× 2700／(1+12％)2.5+60％×

2800／(1十12％)3+10％× 2900/(1+12％)3.5=8204．06(萬元)

(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706．61+8204．06=11 910．67(萬元)

2、扣除項目

(1)建安工程費=50000×1100／(1+12％)=4910．71(萬元)

(2)專業(yè)及管理費用=4910．71× 8％=392．86(萬元)

(3)銷售費用和銷售稅費總額=11 910．67×(3．5％+5．5％)=1071．96(萬元)

(4)銷售利潤=11 910．67×20％=2382．13(萬元)

(5)買方購買該宗熟地應負擔的稅費=V×4％=O．04V

3、總地價

2006年9月1日的總地價：

V=11 910．67—4910．71—392．86—1071．96—2382．13—O．04V

V=3031．74(萬元)

1.商鋪開發(fā)完成后的單價公式中折現(xiàn)率錯，應為12％。　2.商鋪開發(fā)后的總價值計算時，應扣除300m2獨立車棚的面積。　　商鋪開發(fā)完成后的總價值=4118.45×8700=3583105（萬元）或3760.52×8700=3271.65萬元。　　3.在計算2006年9月1目總地價的扣除項目中，不應包括銷售利潤。　　總地價V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04　　V=5322.25萬元