某在建工程的土地使用權是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權至正式動工。時問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3％．至2007年6月30日已完成主體結構，且已投入總開發成本的55％，剩余費用在施工期內均勻投入，折現率為13％。

該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修(假定裝修費用支出發生在該年末)。然后出租營業。預計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15％的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15％。

按當地有關規定，房地產開發項目(包括在建衛程)在轉讓交易過程中，買方按售價的3％繳納有關稅費，同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2％和6％。

請利用上述資料用現金流量折現法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買總價。(10分)

設該在建工程的正常購買總價值為P一、繼續完成后的 總價值1未來受益年限n=40-1-2-3=36年2未來年純收益現值之和3裝修及大修費用現值之和