估價對象為一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日，土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5，根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000㎡（含獨立使用的車棚300㎡），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為1500元/㎡。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計2008年9月1日建成。現(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格，有關(guān)資料如下：

1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5．5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。

2．建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。

3．商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/㎡。運營費用率為24%。

4．商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/㎡；建成一年時可售出60%，平均價格為2800元/㎡；剩余的10%會在建成一年半售出，平均價格為2900元/㎡，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3．5%。

5．房地產(chǎn)報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下（節(jié)選）：

采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

1．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

總建筑面積=10000㎡×5=50000㎡

住宅總面積=50000㎡-9000㎡=41000㎡

（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置等租金損失率）

=50元/㎡×12×（1-10%）=540元/㎡

每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運營費用率）

=540元/㎡×（1-24%）=410．40元/㎡

商鋪開發(fā)完成后的單價=410．40元/㎡/8%[1-1/（1+8%）47]×1/（1+8%）25=4118．45元/㎡

商鋪開發(fā)完成后的總價=4118．45元/㎡×9000㎡=3706．61萬元

（2）住宅開發(fā)完成后的總價值

住宅總價值=41000㎡×[30%×2700/（1+12%）25+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/ （1+12%）35]元/㎡=8204．06萬元

（3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

房地產(chǎn)總價值=3706．61萬元+8204．06萬元=11910．67萬元

2．扣除項目

（1）建安工程費=50000㎡×1100元/㎡/（1+12%）=4910．71萬元。

（2）專業(yè)及管理費用=4910．71萬元×8%=392．86萬元。

（3）銷售費用和銷售稅費總額=11910．67萬元×（3．5%+5．5%）=1071．96萬元。

（4）銷售利潤=11910．67萬元×20%=2382．13萬元。

（5）買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費=V×4%=0．04V。

3．總地價

2006年9月1日的總地價：

V=11910．67萬元-4910．71萬元-392．86萬元-1071．96萬元-2382．13萬元-0．04V

V=3031．74萬元

1．商鋪開發(fā)完成后的單價公式中折現(xiàn)率錯，應(yīng)為12%。 （說明：指出12%，未列公式，給3分；指出12%，也列出公式，得數(shù)有誤，給4分；指出12%，但47年的數(shù)值不對，給2分） 2．商鋪開發(fā)后的總價值計算時，應(yīng)扣除300㎡獨立車棚的面積。商鋪開發(fā)完成后的總價值=4118．45×8700=3583．05（萬元）或3760．52×8700=3271．65（萬元）。（3分） 3．在計算2006年9月1日總地價的扣除項目中，不應(yīng)包括銷售利潤。 總地價V=11910．67-4910．71-392．86-1071．96